15억 미만 대출 문턱에 수요 이동…노원구 0.23% 오르며 서울 최고 상승 1~2인 가구 급증에 ‘작지만 확실한 한 채’ 인기…강남 소형은 신고가 행진

경제타임스 이준호 기자 | 부동산 규제 영향 등으로 서울 강남권과 한강벨트의 아파트 가격은 하락하는 반면 서울 외곽의 아파트는 신고가 행진을 이어가고 있다. 또한 양도세 중과 재개와 대출 한도 축소가 맞물리며 중대형 평형에선 급매가 쏟아지는 반면, 1~2인 가구 실수요가 탄탄한 소형 평형엔 수요가 집중되고 있다. 3월27일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 주간 노원구는 0.23% 상승하며 서울 자치구 가운데 가장 높은 매매가격 상승률을 기록했다. 성북구(0.17%), 중랑구(0.13%) 등 강북 주요 지역도 상승세를 이어갔다. 반면 강남구(-0.17%), 용산구(-0.10%), 성동구(-0.03%) 등 고가 주택이 밀집한 지역은 하락세를 보이며 대조됐다. 그동안 상대적으로 상승 폭이 제한적이었던 강북 아파트 가격이 뒤늦게 반등하자 부동산 업계는 강북 지역의 ‘가격 키 맞추기’가 본격화되고 있다는 것이다. 실수요 유입이 가격 상승을 견인하고 있다는 분석도 제기된다. 강북 지역은 15억원 이하 아파트 비중이 높아 최대 6억원까지 주택담보대출이 가능한 반면, 강남권은 25억원 초과 아파트에 대해 대출 한도가 2억원으로 제한돼 자금 조달 여건에서 차이가 크다는 설명이다. 특히 생애 최초 주택 구입자의 경우 상대적으로 적은 자본으로도 매수가 가능해 강북 지역으로 수요가 이동하고 있다는 것이다. 노원구 상계주공 11단지 전용면적 68㎡는 지난 11일 7억7천만원에 거래되며 강북 아파트 가격 상승 흐름을 반영했다. 여기에 1~2인 가구 증가 추세와 재건축 기대감이 강남 부동산 시장에서 소형 평형에 대한 수요까지 증가하고 있다. KB부동산에 따르면 올해 2월 강남 11개구 전용 40㎡ 미만 소형 아파트의 매매가격지수는 100.1로 2022년 9월 이후 처음으로 100을 넘어섰다. KB부동산 지수에서 소형 아파트가 1년여 만에 기준선 100을 돌파한 것은 시장의 매수세가 어디로 향하는지를 가늠케 하는 방향자다. 덩치 큰 중대형이 수억 원씩 몸값을 낮추는 사이, 소형 평형은 연일 신고가를 갈아치우고 있다. ‘강남 불패’의 공식이 평형에 따라 갈리고 있는 셈이다. 15억원 안팎의 소형 평형은 대출 문턱이 상대적으로 낮아 현금을 쥔 실수요자들에게 소형 아파트는 강남 입성을 위한 우회로다. 송파구 파크리오 35㎡가 보름 만에 1억 5천만원이 뛴 것은 우연이 아니다. 인구 구조의 변화도 이 흐름을 뒷받침하고 있다. 1~2인 가구는 도시의 주류이므로 이들에게 방 3개짜리 아파트는 과잉이나 다름 없다. 그 대신 입지 좋은 강남의 소형 평형은 주거의 편리함과 자산 가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡기에 충분하다는 분석이다. 이처럼 대출규제가 지속되고 보유세 등 부동산 정책이 변하면서`똘똘한 한 채'의 기준점이 강남 대형 평형에서 `작지만 확칠한 한 채' 즉 `15억 미만의 소형 평형'으로 옮겨가고 있다. 부동산 업계는 당분간 강남권의 중대형 평형의 조정과 강북권 상승이 동시에 나타나는 ‘차별화 장세’가 이어질 가능성이 크다고 전망했다.

2026-03-29 이준호 기자