경제타임스 김은국 기자 |  주택가격전망심리지수(CSI, Consumer Survey Index for Housing Price Outlook)는 한국은행이 매월 실시하는 소비자동향조사에서 향후 1년간 집값이 오를지, 내릴지에 대한 가계의 기대를 수치화한 지표다. 응답자는 “상승”, “보합”, “하락” 가운데 하나를 선택하며, 이를 확산지수(Diffusion Index) 방식으로 가공해 장기평균을 100으로 표준화한다. 100을 웃돌면 ‘오를 것’이라는 응답이 상대적으로 많다는 뜻이고, 100 밑으로 떨어지면 하락 전망이 우세하다는 의미다.

본 지표는 가격의 ‘방향성’에 대한 심리를 포착한다. 실제 거래가격이나 지수처럼 실물 변수를 직접 측정하지 않지만, 시장 참여자의 기대를 선행적으로 보여준다는 점에서 정책 당국과 시장이 동시에 주목한다. 통상 매매거래·호가·분양시장 심리와 동행하거나 1~2개월 선행하는 경향이 관찰되며, 급등·급락 구간에서는 매수·전세 수급 지표와의 괴리가 확대되기도 한다.

조사 범위는 전국 가계로, 표본은 지역·소득·가구 특성을 고려해 추출된다. 다만 응답 시점의 뉴스·정책 발표·금리·환율 변동 등 정보 노출에 민감하고, 지역별 편차를 한 번에 평균내는 태생적 한계가 있다. 예컨대 수도권 기대가 급등해도 지방 일부의 하락 기대가 상쇄되며, 반대로 지방 강세가 수도권 약세를 가리는 경우도 발생한다. “오를 것”의 강도를 측정하지 않는 점도 한계다. 상승을 선택한 응답자라 하더라도 1%와 10% 상승을 구분하지 않기 때문이다.

지표 해석의 실무 기준은 다음과 같다. ① 105~110 구간은 완만한 상승 기대, ② 110~120은 뚜렷한 낙관 전환, ③ 120 이상은 정책 신호보다 군중심리의 자기강화가 우세해질 수 있는 과열 주의 구간으로 본다. 반대로 95 이하는 하락 기대가 광범위하게 확산된 상태로, 거래위축·가격조정 압력이 커질 개연성이 높다.

정책적 활용 측면에서 CSI는 대출규제·세제·공급대책의 ‘신호 효과’를 실시간 점검하는 계기판 역할을 한다. 대책 직후 CSI가 즉시 진정되면 기대안정에 성공한 것으로, 반대로 대책 이후 곧바로 반등하거나 고점 갱신이 이어지면 정책의 체감력이 약하거나 금리·환율·주식시장 등 거시 변수의 ‘상승 스토리’가 심리를 압도하고 있음을 시사한다.

주택가격전망CSI는 가격 자체가 아니라 ‘심리의 방향’을 읽는 지표다. 해석 시에는 거래량, 매매·전세수급, 금리·유동성, 입주·분양 물량과 함께 교차 검증해야 하며, 단기 급변 구간에서의 과잉해석은 경계할 필요가 있다. 시장은 결국 기대를 따라 움직이지만, 기대가 현실(소득·금리·공급)과 분리될 때는 변동성이 커진다는 점이 과거 사이클이 남긴 교훈이다.