경제타임스 김은국 기자 |  최근 서울 14개구와 수도권 주요 지역이 정부의 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 요건’을 충족한 것으로 나타남에 따라, 부동산 시장의 규제 강화 가능성이 커지고 있다. 완화 국면이었던 부동산 정책이 다시 긴축 기조로 전환될 조짐이다.

■ 투기과열지구, 서울 14개구 포함…수도권 주요 지역도 요건 충족

국토교통부가 제시한 기준에 따르면, 투기과열지구 지정 요건을 충족한 지역은 서울 14개구(종로, 중구, 용산, 성동, 광진, 서대문, 마포, 양천, 영등포, 동작, 서초, 강남, 송파, 강동)에 더해 과천, 안양 동안구, 분당, 수지, 하남, 영통, 광명 등 수도권 핵심 지역이 포함됐다.

이들 지역은 최근 6개월간 주택 매매가격 상승률, 청약 경쟁률, 미분양률, 거래량 등을 종합적으로 볼 때 과열 양상이 뚜렷한 것으로 분석됐다. 특히 강남 3구와 용산·성동 등은 고가 아파트 거래 비중이 높고, 청약 경쟁률도 서울 평균을 크게 웃도는 수준이다.

■ 조정대상지역도 확대 가능성…"서울 외곽·경기 일부 지역도 포함될 듯"

한편, 조정대상지역 요건을 충족한 곳으로는 서울의 동대문, 성북, 노원, 강서, 구로 5개 자치구와 성남 수정구, 수원 팔달구가 꼽혔다. 이들 지역은 거래량이 증가하고, 실수요자 중심의 매수세가 재점화되는 등 가격 안정 신호가 약화된 지역으로 분석된다.

■ 대출·청약·세제 등 전방위 규제 부활 가능성

만약 정부가 실제로 규제지역 지정을 단행할 경우, 대출·청약·세제·정비사업 등 부문별 규제가 동시에 강화된다. 핵심 변화는 다음과 같다.

■ 전문가 “시장 과열 선제 대응이지만 거래 위축 불가피”

부동산 전문가들은 이번 요건 충족이 시장 과열에 대한 사전 대응 시그널이라고 평가하면서도, 거래 위축 가능성을 우려하고 있다. 정부가 시장 과열 국면에 다시 브레이크를 걸 가능성이 높지만, 실수요자들의 대출 제약으로 거래 절벽이 재현될 수 있다는 것이다. 투기과열지구로 지정될 경우 분양권 전매, 조합원 지위 양도 제한 등이 동시에 걸려 정비사업 일정에도 차질이 생길 수 있다는 분석이다.

■ 시장 반응 "심리 위축 시작"…10월 이후 거래량 감소세 뚜렷

실제 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 아파트 거래량은 9월 이후 완만한 감소세를 보이고 있다. 특히 강남구·용산구·분당 등 고가 지역의 거래 비중이 줄며, 시장 전반의 매수 심리가 위축되는 조짐이 나타난다. 업계에서는 “지정 확정 시 거래량 감소와 가격 조정이 동시에 나타날 가능성이 높다”고 내다본다.

이번 규제지역 재지정 검토는 완화기에서 정상기(규제 복원기)로의 정책 전환 신호로 해석된다. 정부가 실제 지정 결정을 내릴 경우, 2025년 부동산 시장은 다시 ‘규제 vs 완화’의 기로에 서게 될 전망이다. 시장 안정을 위한 ‘선제적 조치’가 될지, 거래 위축을 부르는 ‘역효과’로 귀결될지는 향후 한 달간의 정책 판단에 달려 있다.