경제타임스 김은국 기자 | 서울 아파트 시장의 상승 거래 비중이 한 달 만에 큰 폭으로 꺾이며 매수 심리가 급격히 위축되고 있다.
4월6일 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난 3월 서울 아파트 상승 거래 비중은 51.4%를 기록했다. 이는 전월(59.0%) 대비 7.6%포인트(p) 하락한 수치로, 지난해 8월(48.1%) 이후 가장 낮은 수준이다.
■ ‘불패’ 강남권의 변심…상승 비중 11.2%p ‘수직 낙하’
이번 조사에서 가장 눈길을 끄는 대목은 강남·서초·송파 등 소위 ‘강남권’의 변화다. 강남권의 상승 거래 비중은 2월 61.2%에서 3월 50.0%로 무려 11.2%p나 급감했다. 서울 전체 평균 하락폭보다 훨씬 가파른 수치다.
전통적인 상급지로 분류되며 가격 방어력이 높았던 강남권마저 상승 거래가 절반 수준으로 줄어든 것은 시장 전체에 던지는 하방 압박 신호가 그만큼 강하다는 방증이다. 비강남권 역시 상승 거래 비중이 51.5%로 전월 대비 7.3%p 감소했으며, 하락 거래 비중은 오히려 31.5%로 4.2%p 늘어났다.
■ ‘보유세 탄압’과 ‘양도세 시한폭탄’… 다주택자의 엑시트
부동산 전문가들은 이번 상승 거래 비중 하락의 핵심 원인으로 ‘세금 부담’을 꼽는다. 정부의 공시가격 현실화에 따른 보유세 부과 시점(5월)이 다가오면서 다주택자들이 매물을 쏟아내기 시작했다는 분석이다.
여기에 양도소득세 중과 유예 종료 시점까지 맞물리며, 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들이 가격 욕심을 버리고 매물을 던지는 ‘급매물 출회’가 상승 거래 비중을 낮추는 결정적 계기가 됐다. 즉, 매수자가 높은 가격을 받아주기보다는 매도자가 세금 회피를 위해 가격을 타협하는 사례가 늘어난 것이다.
■ 수도권 전역으로 번진 냉기…경기도·인천도 ‘동반 하락’
서울발 냉기는 수도권 전역으로 확산 중이다. 수도권 전체 상승 거래 비중은 2월 50.5%에서 3월 44.0%로 6.5%p 낮아졌다. 지역별로는 경기도 과천시(-29.2%p), 성남시 수정구(-24.8%p), 광명시(-16.7%p) 등 주요 선호 지역의 낙폭이 컸다. 인천 역시 연수구(-9.7%p)를 중심으로 상승 거래가 6.1%p 하락하며 비슷한 흐름을 보였다.
반면 지방의 경우 상승 거래 비중이 44.9%로 전월 대비 0.7%p 하락에 그쳐, 급격한 조정을 겪고 있는 수도권에 비해 비교적 완만한 흐름을 유지했다.
■ 관망세 속 ‘하방 경직성’… 당분간 눈치싸움 지속
직방 측은 현재 시장을 ‘거래 절벽 속 관망세’로 정의했다. 거래량 자체가 줄어든 가운데 매수 심리는 위축됐지만, 매도자들이 호가를 급격히 낮추지는 않는 상황이다.
부동산 업계 관계자는 “세금 이슈로 인한 매물이 소화된 이후에도 고금리와 경기 불확실성이 지속된다면 하락 거래 비중이 더 높아질 수 있다”고 경고했다. 다만, 핵심 입지를 중심으로 매도자들이 버티기에 들어가면서 거래 가격이 쉽게 무너지지 않는 ‘하방 경직성’ 또한 관찰되고 있어 당분간 시장의 팽팽한 눈치싸움은 이어질 전망이다.
