경제타임스 김은국 기자 | 다주택자들의 퇴로를 열어주었던 양도소득세 중과 유예 조치 종료(5월9일)가 석 달 앞으로 다가오면서 부동산 시장의 긴장감이 고조되고 있다.
당초 시장에서는 세금 부담을 피하려는 급매물이 쏟아지며 가격 조정을 이끌 것으로 기대했으나, 실제 시장의 흐름은 정반대로 흐를 것이라는 분석이 나오고 있다. 매물이 나오기보다는 오히려 시장에서 자취를 감추는 '매물 잠김'이 심화할 것이라는 관측이다.
■ ‘세금 폭탄’ 돌아오는데…왜 매물은 잠기나?
1월 26일 유진투자증권 류태환 연구원의 분석에 따르면, 5월 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 매물을 내놓을 유인은 충분하지만, 이를 받아줄 '거래 환경'이 조성되지 않았다는 점이 핵심이다.
정부 방침대로 유예가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자들은 가혹한 과세 체계로 다시 돌아가게 된다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트가 가산되며, 무엇보다 최대 30%까지 적용되던 장기보유특별공제 혜택이 사라진다.
그럼에도 불구하고 전문가들이 매물 급증을 비관적으로 보는 이유는 다음과 같다.
거래 제약의 벽: 현재 시장은 스트레스 DSR(Stress Debt Service Ratio) 등 강력한 대출 규제와 서울 주요 지역의 토지거래허가제 등으로 인해 매수세가 붙기 어려운 구조다. 팔고 싶어도 살 사람이 없는 '거래 절벽' 상황에서 다주택자들이 제값을 받지 못하고 급매로 던지기보다는 버티기에 들어갈 가능성이 크다.
보유 또는 증여로의 선회: 류 연구원은 "매물 증가는 일시적일 가능성이 크고, 중과가 재개되면 다주택자들은 차라리 증여를 택하거나 장기 보유로 돌아설 공산이 크다"고 분석했다. 즉, 유예 기간 내 매도하지 못한 물량들이 시장으로 나오는 것이 아니라 아예 폐쇄적인 소유 구조로 바뀐다는 의미다.
■ 서울 다주택자 37만명의 선택… 집값 상승세에 '기름'
통계청에 따르면 2024년 기준 서울의 2주택 이상 소유자는 약 37만 2천 명으로 전체의 14%를 차지한다. 이들의 물량이 시장에 공급되지 않을 경우, 가뜩이나 부족한 서울 및 수도권의 신축 공급 부족과 맞물려 수급 불균형은 극에 달할 수 있다.
이러한 수급 불안 우려는 이미 지표로 나타나고 있다. 지난주 전국 아파트 매매가격지수는 0.09% 상승했으며, 서울은 무려 0.29% 오르며 강세를 주도했다. 특히 용인 수지(0.68%), 성남 분당(0.59%), 서울 동작(0.51%) 등 정주 여건이 우수한 지역을 중심으로 매수세가 집중되고 있다.
■ 소비심리는 이미 '최고조'…4년 3개월 만에 최고치
현장의 매물 부족과는 별개로 수요자들의 집값 상승 기대감은 꺾이지 않고 있다. 1월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 124를 기록했다. 이는 전월 대비 3포인트 오른 수치이자, 4년 3개월 만에 최고치다. 지수가 100을 상회할수록 1년 후 집값이 오를 것이라고 보는 소비자가 많다는 뜻이다.
다주택자들은 '지금 팔면 손해'라는 인식이 강하고, 무주택자나 1주택 갈아타기 수요자들은 '지금 아니면 더 오른다'는 심리가 충돌하고 있다. 이 과정에서 양도세 중과 부활은 다주택자들의 매도 의지를 꺾어 매물 공급을 차단하는 역설적인 결과를 초래할 수 있다는 지적이다.
