경제타임스 이준오 기자 | 10·15 부동산 규제로 서울 전역이 토지거래허가제에 묶인 가운데 아파트 경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 관망세를 보이고 있는 매매시장과는 확연히 다른 열기다.
부동산 업계에서는 경매로 취득한 아파트는 토허제 구역이라도 실거주 의무가 적용되지 않기 때문에 실수요자는 물론 투자수요까지 가세한 영향으로 분석했다.
1월14일 지지옥션이 조사발표한 ‘2025년 12월 경매동향보고서’에 따르면 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 전월(101.4%) 대비 1.5%포인트 상승한 102.9%로, 2022년 6월(110.0%) 이후 3년6개월 만에 최고치를 기록했다. 경매로 나온 물건은 법원 감정가보다 저렴하게 구입할 수 있어 수요가 몰리는데 감정가보다 웃돈을 더 주면서 치열하게 경쟁하고 있다는 의미다.
낙찰가율 상승은 양천구(122.0%), 성동구(120.5%), 강동구(117.3%) 등이 주도했다. 그동안 약세를 보였던 도봉구(92.7%)와 노원구(90.8%)도 전월 대비 각각 16.7%p, 6.2% 포인트 오르며 반등세를 보였다.
서울 아파트 경매 낙찰가율은 2025년 1월(93.3%) 90%대에 머무르다가 실거주 의무를 강화해 갭투자(전세 끼고 주택 매입)를 막은 10·15 대책 이후 10월 102.3%, 11월 101.4%, 12월 102.9%로 석 달 연속 100%를 웃도는 낙찰가율을 보였다. 이에 따라 2025년 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 97.3%를 기록해 2021년(112.9%) 이후 4년 만에 가장 높았다.
지난해 낙찰가율 1위 단지는 서울 성동구 금호동3가 두산아파트 전용 60㎡. 감정가 8억3,500만 원의 160.2%인 13억3,750만 원에 지난해 11월24일 새 주인을 맞았다. 응찰자수는 40명에 달했다.
부동산 업계에서는 경매시장이 활기를 띠는 이유와 관련, 토지거래허가구역에서 경매로 낙찰 받은 아파트는 실거주 의무가 없기 때문으로 풀이했다. 주택담보대출 격인 경락잔금대출을 받지 않으면 6개월 내 실거주 의무도 피할 수 있는 것이다.
부동산 전문가들은 올해 부동산 경매시장도 약진을 전망 중이다. 빌라(연립·다세대) 경매 역시 아파트를 겨냥한 규제로 풍선효과를 볼 것으로 내다봤다.
지지옥션측은 “지난해 토허구역으로 지정된 곳이 현금 여력이 있는 수요자가 몰려 강세를 보인 것처럼 올해도 경매는 현금 자산가에게 좋은 투자처로 인식될 가능성이 높다”고 진단했다.
