경제타임스 이준오 기자 | 공공지원 민간임대 주택이 계약 만료 후 분양전환 방법이나 분양가 산정 등의 규정이 마련돼 있지 않아 곳곳에서 갈등이 빚어지고 있다. 오는 2030년까지 계약 기간이 만료되는 공공지원 민간임대 주택은 전국에서 4만 가구에 달하는 등 원할한 주택 공급을 위해 명확한 기준과 법제도 보완이 필요하다는 지적이 잇따르고 있다.
12월16일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 리츠 수 기준으로 전국 총 49개 사업장에서 2030년까지 3만 9,430가구의 공공지원 민간임대 주택의 계약이 만료될 예정이다. 당장 내년 말까지는 전국 12개 사업장에서 총 1만 1,059가구 임차인이 사업자와 임대 연장 또는 분양 전환 결정을 협의해야 한다.
문제는 법으로 지정된 사안이 없는 상황에서 임대 사업자와 임차인 간 입장이 대립한다는 점이다. 임차인 측은 우선 분양권과 낮은 분양가격을 원하는 반면 사업자 측은 우선 분양권이 없는 일반 분양과 시세 수준의 분양가 등 분양전환 방식의 자율성을 강조한다.
2020년 6월에 입주한 충북 청주 상당구 용암동 동남지구 ‘대성베르힐1·2차’의 입주민은 올해 10월 대성건설과 디에스건설을 상대로 청주지방법원에 조정을 신청했다. 최초 민간임대 입주자 모집 당시 건설사가 시세보다 20% 낮은 가격에 분양전환한다고 약속했으나 이를 지키지 않았다는 이유에서다.
이에 대해 건설사 측은 계약서에 명시한 내용이 없고 전용 84㎡ 기준 평균 4억 5,000만 원 수준의 분양가는 적절하게 산정됐다는 뜻을 고수하고 있다. 임차인 반발이 거세지자 건설사 측은 분양가를 2,000만 원을 낮췄지만 임차인들이 주장하는 분양가보다는 여전히 7,000만 원 이상 높다. 조정이 결렬될 경우 입주민들은 분양가 인하 소송 또는 분양금지 가처분 신청도 불사한다는 입장이다.
인천 미추홀구 도화동 ‘서희스타힐스’도 지난해 임대 기간 만료 이후 분양 전환이 진행 중이지만 분양가에 동의하지 않는 임차인들의 반발이 거세 진척이 더디다. 이곳 임차인들은 "임대차 계약 체결 당시 최초 분양가로 10년 후에 입주할 수 있다는 조건을 믿고 기다렸으나 분양가의 기준이 되는 감정평가액이 너무 높게 산정됐다"며 올해 9월 인천도화리츠를 상대로 ‘분양전환 절차 중지 가처분신청’을 냈다.
경기 성남시 수정구 위례신도시 A2-13블록 ‘위례포레스트사랑으로부영’ 단지 역시 의무 임대 기간의 50%를 지나 조기 분양을 추진한 지난해부터 임차인과 사업자인 부영그룹 간 갈등이 이어지고 있다. 기존 임차인은 이 단지의 부지가 LH 공급택지인 만큼 분양가상한제가 적용돼야 한다고 주장하는 반면, 부영 측은 “임대주택은 분양가상한제 적용 대상에서 제외된다”고 맞서고 있다.
업계에서는 분양 전환 세부 기준이 마련될 때까지 이같은 갈등이 지속될 수 있기 때문에 서둘러 법제도 보완이 필요하다고 지적한다.
그나마 이달 10일 경기 성남 위례신도시 ‘e편한세상 테라스위례’의 임차인과 사업자 간 가까스로 합의안을 마련했다. 국토교통부와 HUG는 내부적으로 이를 방침으로 정한 것으로 확인됐다. 합의 내용은 임대 2년 추가 연장과 무주택 임차인 우선 분양, 감정평가를 통한 분양가 산정 등이다.
HUG 관계자는 “무주택자 주거 안정 강화에 초점을 맞춘 이 합의안이 합리적이라고 평가된다”며 “다만 임대 만기가 돌아오는 타 단지 임차인과 사업자가 이를 수용할 것인지는 불분명하다”고 말했다.
건설업계는 ‘e편한세상 테라스위례’ 사례가 해법으로 굳어지면 안된다는 입장이다. 업계 자율성을 제한할 경우 수익성 악화가 우려된다는 것이다.
민간임대 주택을 공급한 한 건설사측은 “임대 기간 만기 도래 시 발생 가능한 문제에 대해 충분한 논의가 없었는데 이제와서 분양 전환 시 건설사 등 사업자의 자율성을 규제하면 수익률 악화가 불가피하다"며 "분양하지 않고 의무 기간 이후에도 임대로 쭉 운영하는 방안을 검토 중”이라고 토로했다. 건설사측은 이어 “10·15 부동산 대책으로 대출 한도가 줄어들면서 분양 실적에 대한 우려도 크다"고 덧붙였다.
